Как купить недвижимость в Германии гражданину РФ в 2024 году

Экономика Германии переживает бум. Например, в 2016 году ВВП Берлина вырос на 4,6%, превысив среднее значение по стране на 1,3 процентных пункта. Население страны растёт более чем на 1% в год, в основном за счёт миллениалов, которых привлекают её динамично развивающаяся культура и перспективы трудоустройства. В Германии расположены региональные офисы таких корпораций, как Mercedes-Benz, Rolls-Royce и BMW. Страна также является центром развития стартапов – каждые 20 часов здесь регистрируется новая компания.

Цены на недвижимость постоянно растут:

• С 2011 по 2016 год средняя цена на жильё в Германии выросла более чем в два раза до 4136 евро за кв. м.
• Средняя арендная плата за жильё в Германии за этот же период увеличилась на 70% и достигла 11,24 евро за кв. м в месяц.

Выбор объекта недвижимости

• Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом.
• Покупатель заключает с риелтором маклерский договор, который обязывает клиента оплатить комиссию риелтора при покупке: обычно она составляет от 3 до 7% от стоимости объекта, включая НДС.
• Покупатель определяется с объектом.
• Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки недвижимости в Германии можно оформить доверенность на своего представителя.

Резервирование объекта

• Покупатель заключает с риелтором резервационное соглашение и платит задаток в размере 10%.
• Покупатель открывает в германском банке расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка недвижимости (в дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи).
• Для открытия счёта банку требуется резюме заявителя, его паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег. В рамках процедуры «знай своего клиента» (know your customer, KYC) банки обязаны проверять благонадёжность заявителя. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.

Подготовительные действия

• Покупатель заказывает аудит объекта, куда может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Это занимает около месяца и стоит от 0,5 до 1,5% от цены объекта.
• Если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой.
• Нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70% от цены объекта недвижимости под 2–2,5% годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет. Расходы на оформление ипотеки составляют около 1% от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.

Заключение договора

• Покупатель обращается к нотариусу, который составляет договор купли-продажи и согласовывает детали сделки.
• Покупатель и продавец в присутствии нотариуса подписывают договор купли-продажи.

Оплата и регистрация сделки

• Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости недвижимости и получает ключи.
• Покупатель платит налог на переход права собственности в размере 10–15% от стоимости недвижимости.